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频频加息 该不该提前还房贷

发布时间:2011年04月21日 17:44 | 进入复兴论坛 | 来源:长春晚报 于飞

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  频频加息 该不该提前还房贷

  本报记者 于飞

  4月6日,央行年内第二次加息;4月21日,央行年内第四次上调存款准备金率,业内人士预测,这很可能是央行第三次加息的信号。央行连续加息,影响着不少人的生活,这其中,“房奴”占有很大一部分,不少“房奴”已经开始盘算提前还贷,以避免付出更多的利息。

  如果手头有闲钱,到底该不该提前还款?若提前偿还部分房贷,是选择还款期不变,减少月供,还是月供基本不变,缩短还款期?近日,记者就此问题采访了理财专家。专家表示:提前还贷是否划算不能一概而论,关键要看提前还款之后节省的利息是否高于不提前还款带来的收入。就目前市场利率,对于大多数人来说,提前还贷并没有太大必要。

  这几类房贷者提前还款反而吃亏

  据长春市某商业银行理财专家分析,首先,对于享受7折利率优惠的购房者来说,提前还贷绝对没有必要。因为7折优惠的利率已经接近公积金贷款利率,而且很难再获得此种优惠。此外,部分银行规定在贷款发放一年(含一年)以内提前偿还部分或全部本金,贷款人需按该次提前归还本金额的3%作为违约金。以100万元房贷为例,一年内贷款人如果提前偿还50万元就需支付1.5万元违约金。

  目前的房贷还款方式主要有等额本息和等额本金两种,如果是等额本金还款方式,前期还的利息很多。如果以贷款15年为例,还款5年后所剩利息已不到一半,此时提前还款,意义不大。

  对还贷很长时间的贷款人来讲,贷款最长年限是30年,通常分为三段,即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法,10年的贷款利息接近本金的1/3;20年的贷款利息接近本金的2/3;30年的贷款利息本息接近相等。也就是说,如果等额本息还款年数过半,或等额本金还款年数超过1/3,提前还款就相对不划算了。

  投资收益大于借贷成本不必提前还款

  除上述两种情况外,对于手中有闲置资金的房贷者来说,如果用这笔钱来做投资可能获取的收益高于贷款利率的话,那么也没有提前还款的必要。理财专家建议,目前银行5年期以上贷款利率是6.8%,如果投资年收益率高于这一数值,且风险低,最好把钱用来投资,而不是着急提前还款。另外要注意的是,投资收益率仅超过6.8%还不够,因为房贷还款是每个月都要还的,所以实际利率要高于这一数字,至少要到8%以上,而且是非常安全的投资,才能避免利率上调的损失。

  而事实上,目前部分理财产品的收益正随着加息而水涨船高。记者从一些商业银行了解到,存续期在1月至3月(含)期间的银行理财产品,收益率除与银行信贷挂钩以外,跟随加息上涨态势也较为明显。在今年连续两次加息后,此类产品的收益率已经上升到3.80%。如果短期有闲置资金的投资者,可以将资金暂放于银行理财产品。

  提前还贷要选择最适合自己的方式

  当然,如果您担心银行还会继续加息,决定提前还款的话,也要掌握提前还款的窍门。其实,提前还贷的目的无非是减少利息支出,而不同的银行有不同的提前还贷方式,但万变不离其宗,无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中,全部提前还贷从理论上而言,利息支出是最少的,但考验的是还款人的经济实力,只要有合理的计划和安全的预期资金流,这种方式是最好的,但这种方法需要强大的财力支撑,肯定不适合大多数人。

  对于大多数房贷者来说,肯定会选择部分提前还款方式。总体来说,部分提前还款方式有三种:第一种,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短;第二种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变;第三种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。此外还有改变还贷方式,比如由等额本息换成等额本金还款方式。但不论选择哪种方式,购房者都要先算清不同方式下的还贷结果,再结合自己的经济实力来确定最佳还款方式。