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北京住宅用地集中入市 土地市场渐趋理性

发布时间:2011年04月16日 13:24 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  图片来源:新京报 2011年4月13日,在大望京2号地招标现场,中行控股与融侨职业联合体的一名竞标人捂住了自己的一只眼睛。本报记者 周晓东 摄

  “今天就两块,下周就多了。”4月13日,朝阳区大望京2号地和门头沟永定镇一商业用地入市,拉开了近期土地入市小高潮的帷幕。前来观战的名企开发商也对此表现出关注。春暖花开的四月,北京土地市场也开始热闹起来。下周,将有11块居住用地入市。而于本周先行入市的两块商业用地为之“打前站”,让人开始感觉到春天土地市场的温度。

  大望京楼面价或创新低 开发商报价显理性

  去年3月,远洋、保利先后在大望京攻城拔寨后,该区域就成为北京楼市的一大热点区域。而从成交楼面价看,从远洋1号地超过24000元/平米,到保利4、5号地约18000元/平米,再到绿地3号商业用地7696元/平米,楼面价三级跳,也让大望京区域多了一些戏剧性。

  4月13日,在目前大望京诸地块中建筑体量最大的2号地招标,只有3家企业报价,分别为中航投资控股联合体、北京市朝阳城市建设综合开发公司和北京国际商务中心区开发建设有限公司,前者给出的报价最高,30.4亿元,但折合楼面价只有7760元/平方米;后两者报价29.9亿元、29.7亿元,分别折合楼面价7640元/平方米和7590元/平方米,低于绿地3号地的楼面价。

  虽然只有3家企业报价,但三家企业还是吸引了现场观战开发商的注意。中航投资控股是中航工业的子公司,而后者正是今年被新确认为主业包括房地产的5家央企之一。朝开则被证实为朝阳区国企,虽然没有开发商熟悉北京国际商务中心区开发建设公司,但该企业名字也引发了国企背景的猜测。

  现场有开发商表示,在远洋、绿地、保利国内三大知名房企入驻大望京后,不少人看到了区域成熟发展的前景。2号地和包括居住用地的远洋、保利地块虽然用地性质不一样,但是价差也让人看到了升值获利的前景。但参与竞标的三家企业报价总体也依然是“标着3号地走”。

  中经联盟秘书长陈云峰认为,就大望京区域而言,去年3月的土地价格已经被透支,现在市场渐趋理性。同时,这种对比也显现出开发商受资金链等因素影响,拿地更趋谨慎。

  北京中原地产研究总监张大伟也表示,调控特别是信贷政策收紧影响了开发商的资金来源,本次竞标企业少且出价保守,拿地激情被明显抑制。

  而在门头沟永定镇商业地块竞价中,4家企业或个人参与,成交价1.96亿元,溢价率也只有50%。

  居住用地以招标为主 预计价格难飙高

  商业用地间接“被调控”,居住用地也被业内预计难有“高价”的意外。

  下周即将入市的11块居住用地,建筑体量合计166万平米。但五环内仅有成寿寺区域一规划建筑面积8763平米的小地块。郊区供地占据绝对主流。

  从出让方式看,预期可能引发房企关注的居住用地仍采用了招标出让方式,如成寿寺地块、两宗通州地块、顺义两宗建筑体量超20万平米的居住用地、密云中学西侧一宗体量超14万平米的地块等。

  业内人士认为,在北京提出新建商品房“稳中有降”的房价控制目标后,调控力度势难放松,土地市场继续采用综合评标的招标出让方式,有利于弱化价格因素、控制地价,并进而影响房价预期。

  与此同时,记者也注意到其他不少采用竞价方式出让的地块,也在竞价规则中明确了“设定合理土地上限价格”,当竞买价格达到上限价格时,不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场投报配建公共租赁房面积决胜。

  一位开发商对记者表示,“设定合理土地上限价格”有助于保证政府一定的土地收益额,并在此基础上避免地价过高。

  陈云峰也表示,对于有实力的大企业来说,在长期看好北京楼市、土地市场渐趋理性的背景下,不排除“抄底”的可能。当然,类似在门头沟地块中的外地房企、个人投资者的身影或许也会出现在居住用地竞争中。

  4月13日门头沟地块竞价中,4家竞买人包括一家来自山西的开发商和一位外地个人。(记者 张旭)