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武汉高端写字楼一房难求 供应断档是主因

发布时间:2011年04月07日 13:04 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  “还有空余写字楼出租吗?”“对不起,早已满租了。要租房得排队申请!”

  这是昨日发生在武汉新世界国贸大厦内的一段对话。

  在经历几轮住宅抢购热潮后,江城楼市热点从住宅转换到高端写字楼。

  国际房地产顾问机构――戴德梁行研究统计,武汉高端写字楼(又称甲级写字楼)不到20座,空置率从去年初的10%急剧下降至去年底的1.1%,租赁严重供不应求。

  “高朋满座”,无奈谢客

  何宁是一家外资银行的行政经理,从去年底起,他就开始为银行迁址发愁。这个租赁几千平方米的大主顾,几个月来竟没能在武汉找到一个合适的去处。“写字楼档次低了,不适合银行。但好的写字楼都接近满租,更别提找个一楼门面了。”

  安邦寿险入汉,为租到高端甲级写字楼甚至四处托人找关系,几番碰壁后只好栖身于汉正街周边。

  甲级写字楼之一的新世界国贸大厦,2年前还曾派人在大堂内散发广告以招徕租户。可现在IBM、SONY等300多家企业将这座大厦塞满。汉口的建银大厦、瑞通广场、汉口银行大厦,也已全部满租。

  武昌如出一辙。武昌区总部经济办公室主任李明悌介绍,该区甲级写字楼出租率都在99%以上,全区68栋商务楼宇中,单层空置面积上千平方米的,仅有4栋。

  “鱼龙混杂”,冷热不均

  甲级写字楼火爆,但中低端写字楼却是另一番景象。街道口的鹏程国际广场、阜华大厦,汉口的保利金广场等多处写字楼,招租的广告贴满窗户。

  在“赶集网”上,仅鹏程国际广场出租的广告就达17条,最便宜的月租每平方米只要18元,甚至不如周边的住宅租价。

  保利金广场一位物业人员介绍,写字楼内手机销售、广告代理、培训、贸易等各种机构都有,隔几个月换个租户很正常。

  一开发商分析,部分写字楼定位不清晰,有的搞商住两用,有的想搞小户型,结果搞成四不像。部分开发商为了回笼资金,一卖了之,结果造成商户类型纷杂,降低了品质。此外,武汉企业规模偏小,租赁住宅或老旧办公楼,从而挤压了中低端写字楼的市场。但高端写字楼一般只租不卖,便于招商择商,品质提升又进一步吸引了实力企业入驻。

  需求旺盛,供应断档

  2005年前后,武汉曾形成一波写字楼建设高潮,当时有人担心写字楼过剩。2007年,该市甲级写字楼空置率“如期”达到了24%。

  但所有担心从去年开始烟消云散。

  戴德梁行(武汉)有限公司商铺部助理董事冯波分析,甲级写字楼走俏首先源于供应断档。

  最近3年,随着武汉商品住宅逐年看涨,众多开发商弃写字楼转投住宅,每年竣工房屋约900万平方米,但写字楼占比不到5%。据统计,3年来,偌大武汉新建成的高端写字楼只有浦发银行大厦等寥寥几栋。

  而随着产业转移,国内外大企业加速入汉,需求猛增,江城高端写字楼租赁从2009年底开始走旺。

  李明悌说,武昌区千万元资本的企业每年就新增100家,其中有10家总部企业,仅这批企业就可“吃光”全区每年新增的十几万平方米写字楼供应量。

  去年武汉市新增企业30037家,以每家最少用100平方米计算,办公需求达300万平方米。这一数字是去年新竣工写字楼面积的七八倍。

  开发猛增,是喜是忧

  高端写字楼租金和售价开始飙涨。

  有房地产机构统计,武汉高端写字楼目前每平方米月租62元,比一年前平均上涨20%,算上物业管理费,每平方米月租至少在80元以上。最贵的民生银行大厦已涨至122元以上。

  亿房研究中心调查,去年该市写字楼成交均价比前年飞涨42%,大大超过住宅17%的涨幅。在传统商圈,写字楼成交价已达1.5万元至2万元/平方米。

  市场重新点燃开发商投建写字楼的激情。

  新的写字楼扎堆于长江两岸、王家墩CBD、中南路、建设大道周边。保利文化广场、海山金谷、广发银行大厦、武汉天地商务群等一大批写字楼拔地而起。据不完全统计,该市在建和拟建写字楼至少在300万平方米,相当于近几年年均竣工量的8倍以上。

  冯波表示,武汉写字楼开发并不均衡,阶段性的开发体量猛增,可能造成几年后供应过剩。

  但李明悌却对此乐观。他说,写字楼建设一定要有超前性,就像交通等基础建设,只有适度空余,投资环境才能更有承载力,更有竞争优势吸引企业入驻。(记者 江萌)