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“七十年大限”应让各地大胆求解

发布时间:2011年03月31日 19:32 | 进入复兴论坛 | 来源:国际在线

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  对多数公众而言,尽管土地使用权“70年大限”是心头的隐忧,但毕竟很遥远,而对于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区居民来说,这却是一个当下就必须面对的棘手问题。

  据报道,当地一些住宅仅拥有20年或30年的住宅用地使用权,并曾经被视为产权改革的试点。但当部分住宅产权在2009年到期之后,却始终缺乏应对之策,导致一些居民的房屋抵押被商业银行直接拒绝,房屋的产权价值大打折扣。

  青岛相关部门对此保持高度谨慎。因为尽管《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”,但却没有操作细节具化指引,这也正是执行的最大困惑。显然,土地使用权延期操作之困在全国各地具有普遍性,也是一个敏感性话题。之前上海曾公布文件称“因公共利益需要未获批续期的土地要收回”,就一度引发很大争议。 但问题是问题,现实是现实。即便部分地方部门可以用拖延的方式来应对土地使用权到期问题,但这不仅无助于问题的解决,反而可能会因遏制了地方探索实践的空间而适得其反。

  其实,对于土地使用权到期问题,长期停滞在争议阶段是有害无益的。立法和实践,并无必然的先后次序之分,可以说是各有利弊。先有立法则可以规制实践失范,但难免会越俎代庖,甚至掣肘实践发展;反之,先有实践则能够为立法取得实效奠定基础,只是在短期内难免会出现一些乱象。综合各方面因素而言,笔者认为,土地使用权到期问题应该让实践先于立法,鼓励各地发挥主动创造能力,促使问题根本性解决。

  其中的理由就在于,各地到期土地使用权原因并不相同。比如青岛的到期房产大多属于单位的福利分房;而深圳等其他地方到期的房产,则属于商业用房。此外,各地的经济发展状况也不尽相同。事实上,《物权法》并没有明确“自动续期”是否要收费、具体流程如何等问题。目前深圳拟议的方案规定补交基准地价的 35%,但对于基准地价的标准却仍存争议;而上海相关文件则点明了到期房产与公共利益间的矛盾问题,这些问题都是司法实践中的难题。换言之,我们期望立法部门能够通过释法来明确争议,但显然单纯依靠立法难以就此给出一揽子解决方案。因此,既然各地有不同的实践模式,就不妨以试点推进的形式尝试解决。特别是在国内绝大多数房产土地使用权距到期尚早的情况下,放手鼓励各地试点推进,即便有所偏差也不会造成大面积的社会伤害,经验积累的益处要远大于试点成本。市场反应永远要快于政府部门。(马红漫)

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