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北京楼市新政后首起退房案和解

发布时间:2011年03月31日 16:52 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  【回放】

  被媒体称为北京“楼市新政后首起退房案”的金女士诉鲁先生解除购房合同案日前有了结果。案件双方已在庭外协商后和解,原告金女士撤诉。

  今年58岁的金女士在北京随女儿女婿居住,因家里住房紧张,2月中旬,金女士看好了位于昌平区回龙观的一套房屋,与被告鲁先生签订了购房合同,并通过银行转账的方式支付了定金20万元。双方同时约定,今年4月份再办理房屋所有权过户手续。

  2月15日,北京调控楼市的“京十五条”公布。依据新政规定,户籍在外地的金女士在京不能购房,无法办理过户手续,遂向鲁先生提出解除合同并退还购房定金的要求,遭到拒绝。金女士无奈起诉至昌平区法院,要求解除合同、退还购房定金。

  昌平区法院受理此案后,承办法官在开庭前多次与原被告双方当事人联系,告知诉讼程序,释明合同法等相关法律规定,并促成双方在庭外进行协商。近日,原告金女士告知法院双方已达成和解协议,被告鲁先生同意退还全部购房定金,并向法院提交了撤诉申请。昌平区法院裁定准予撤诉。

  【点评】

  卢志成(北京市昌平区法院回龙观法庭法官助理):我国合同法第7条规定:当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规。第9条规定:当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第52条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。从上述法条可以看出,符合下列条件的合同有效:1.双方当事人真实自由意志的表达;2.不具有合同法第52条规定的情形;3.当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力。金女士与鲁先生签订合同时,“京十五条”尚未出台,而且从目前的证据材料看,该合同符合法律的规定,是有效的。

  同时,合同法第117条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政策调整是否能认定为不可抗力,还存在争议。

  选房过程中,一定要了解清楚现行政策,确保万无一失后再给付对方钱款。买卖房屋过程中,要掌握好对方的个人信息,一旦发生纠纷,应尽快通过协商解决,如果双方无法达成协议,也应尽快通过法律途径解决。受到政策限制的时候不要钻政策“空子”,不要轻易通过借名买房、办理假离婚的方式来购买房屋,因为这样同样也有很大的法律风险。

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