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时评:房价调控何以“限价”变“限涨”?

发布时间:2011年03月31日 12:32 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  “限价”变“涨价”,至少缘于以下因素:一是各地不愿意看到房价下降,二是“限购令”“药不对症”。

  期望与现实之间总是有些距离。很多人此前可能以为“新国八条”辅以各地“限购令”,能让房价适当回调,但据媒体报道,在公布年度“限价令”的40余个城市中,除北京外,没有一个城市出现“降”字。已公布调控目标的省会城市中,郑州、太原、济南、西安、海口等均将控制目标与GDP增幅或人均可支配收入增幅挂钩,这些城市今年年初设定的GDP增幅预期大都在10%上下。

  北京的“稳中有降”固然值得称道,但更多城市控制目标的“只涨不跌”却让人失望,如此设定增幅预期,“限价目标”俨然成了“涨价标准”,不仅与“限价”初衷南辕北辙,也与民意期待背道而驰。此时,静心分析个中缘由,方能对症下药,寻求解决之道。

  “限价”不成,反至“涨价”之虞,至少缘于以下因素:一是各地不愿意看到房价下降,二是“限购令”“药不对症”。众所周知,各大城市对于“土地财政”相当依赖,如今各地城市建设如火如荼,而且,各地的城投债等政府债务也多以土地为抵押物,房价地价“唇亡齿寒”,各地自然不愿意自我“断奶”,看到房价下降导致地价贬值。在分税制之后形成的事权财权有欠匹配的语境下,各地显然不会轻易放弃土地财政这块肥肉。这也是为什么此前各地推出“限购令”时拖拖拉拉,公布年度房价控制目标时又预设涨价空间的原因。

  即便各地房价控制目标都设定为“降”,统计数据上的“技术操作”也可以“成全”各地的调控目标。比如,以低价郊区盘拉低平均数据、限制中心城区楼盘上市、乃至将保障房价计算在内、冻结新盘价格等,均可实现数据的“美化”和达标。各地财政结构被房价“绑架”的事实,直接导致在房价调控时投鼠忌器,生怕石头落地砸了自己的脚,所以要么没有调控的积极性,要么将“限价”导向“涨价”。

  话又说回来,即便各地动了真格,目前普遍实行的“限购令”也未必就是房价调控的良药。众所周知,如今房产不单纯是一种消费品,也成了一种投资品,正如许小年教授所认为,房价不是由短期供求而是由预期决定的,投资者的回报预期越高,买房的人就越多。如果只是通过行政手段把需求给“憋”在那里,未来需求上升、供给减少的预期也就越强烈,反而会助长投资冲动。从这个角度来讲,目前的“限购令”只能将某些需求“憋”住,一旦政策松动,房价甚至有可能出现报复性上涨。

  对于房价调控来说,经济手段不是没有,提高利率、收紧银根、增加炒房交易税费等等。也可以像经济学家厉以宁所说的那样,把“限购”改为“限售”――买房子可以,但是买了之后再卖就要受限制。比如新加坡,买房后一年内卖,要按房价的16%缴税,第二年降低为12%。这样既不会“误伤”有实际居住需求的买房者,也能狙击炒房者,而不用像现在这样“一刀切”,“误伤”那些改善型购房者。

  或许正是看到以上房价调控难题,住建部近日发出通知,要求各地在落实“新国八条”,确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。那么,循此精神,“限购”改“限售”、大力建设保障房就是不错的“意见”,而如果仍然坐视“限价”变“限涨”,想来也无法取得社会的“认同”。