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地产业绩增速趋缓 高增长时期已过

发布时间:2011年03月16日 14:48 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  在持续的严厉调控下,地产板块高增长的时期已过。从已披露的年报数据看,上市地产公司的财务成本和资产负债率都有较大的提升,在投资增速减缓、费用成本提升的影响下,未来地产板块业绩增长的动能将明显放缓,我们预计板块整体增速将小于30%。

  财务成本提升

  从整体看,地产板块业绩增长明显,销售收入创新高,行业龙头公司市场占有率进一步提升,但从资产负债率、带息债务、已获利息倍数和现金流细分指标看,行业趋紧的态势进一步明显。截至14日,已公布年报的25家上市地产公司总计净利润达256亿元,其中万科、保利、华侨城三家净利润合计达176亿元,占到25家公司合计的68.7%,跟2009年比份额进一步提升。但从资产负债率看,25家公司合计为72.87%,而2009年度整体为64.97%,负债率的明显上升跟货币紧缩后不断上升的财务成本有关。截至去年末,25家公司合计付息债务为1827亿元,2009年则为1067亿元,增长了71%,其中保利的增幅超过107%,不断的加息使得今年地产商的财务成本提升更为突出。我们预计,在保持25%左右的投资增速下,年内地产商的付息成本将比去年提高近50%。

  去年四季度以来,商业银行逐步加大了对地产开发贷款和居民购房贷款的审查力度,地产金融杠杆的效应基本缺失。从地产公司的已获利息倍数看,2010年公布年报公司整体为21.44,2009年整体为56.74,利息费用的显著上升、Ebit(息税前利润)的平稳不变是造成行业整体利息倍数下降的重要因素。我们预计,在限购令持续的作用下,地产行业的资金紧张会加剧。

  投资动能减缓

  1-2月份,地产投资累计完成额4250亿元,同比增长35.2%,环比和同比增速都高于基期,住宅投资增速为34.9%,我们认为是保障房投资年初开工拉高了整体增速,随着保障房开工合理均匀的分布,这种扰动对地产投资的影响会逐渐消失。从新开工面积看,前两月累计为1.9亿平米,增速为27.9%,同比和环比都出现大幅下降,这说明,开发商已经进一步收紧投资计划,我们预计年内新开工面积增速将下降到个位数。我们认为,虽然有保障房“给力”,但年内地产投资下行的态势不会改变,预计2011年整体投资增速会下降到25%左右。

  3月份以来,随着政策前期的集中释放,地产股迎来了一段较为宽松的整理期。申万地产板块整体涨幅为3.61%,在23个一级子行业中排名第4,目前申万地产指数为2886点,比1月27日2599点的阶段低点涨幅有11%。虽然整体而言表现差强人意,但内部分化的趋势更为明显,地产股的反弹更多的来自大盘股的带动,而众多二三线地产股仍在低点的泥潭里挣扎。我们认为,在接下来的政策观察和发酵期,地产股的整体反弹机会不大,地产股的表现要受制于投资的下滑和销售的疲软。□中证证券研究中心 张泰欣