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借口“新政”欲解除购房合同

发布时间:2011年02月23日 21:16 | 进入复兴论坛 | 来源:深圳特区报 深圳特区报

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漫画:陈东阳

  ■ 深圳特区报记者 吴涛

  近年来,调控房地产市场的“新政”频频出台,由此引发的房产交易案件纠纷也屡见不鲜,在二手房交易中尤为明显。日前,宝安法院就审理了一起因“新政”引起的二手房交易纠纷,买房一方称因信贷政策变化、首付提高无法获得贷款,要求解除合同,退还3万元保证金,但这一诉求最终并未获得法院的支持。

  买方:“新政”致合同无法履行

  原告唐小姐在起诉书中称,2010年9月30日,她通过某地产中介,与宝安区中熙香缇湾花园某房的业主俞小姐签订了一份《房地产买卖合同》,购买该套房产,付款方式为银行按揭。中介业务员承诺可按首付三成,办理银行按揭。合同签订后,唐小姐向中介支付了3万元,中介出具的收据注明,这3万元为购房“保证金”。10月11日,唐小姐与中介员工一起前往银行申请贷款,但由于国家在9月29日出台房地产新政,唐小姐在深圳已经购有一套住房,因此,银行要求其首付不得低于50%,使合同无法按约定履行。10月13日,唐小姐与俞小姐及中介商谈,要求退还保证金,被俞小姐及中介拒绝。

  唐小姐认为,由于国家政策调整,致使她与俞小姐所签的《房地产买卖合同》无法继续履行,当初中介承诺其首付30%办理银行按揭无法兑现,中介收取其3万元保证金没有法律及合同依据。据此,唐小姐向宝安法院起诉,请求法院判令解除与俞小姐签订的《房地产买卖合同》,中介返还其3万元保证金。

  业主:房贷变化属正常商业风险

  涉案房产的业主俞小姐则不同意唐小姐的观点。她认为,唐小姐交付给中介的3万元在法律性质上属于“定金”,而不是所谓的“保证金”。在合同履行过程中,唐小姐没有按照约定,在合同签订之日起10个工作日内付清首期款,也没有在支付首期款之日起3个工作日内办理完毕银行按揭申请手续,而且还超过了7天的宽限期,其行为已经构成根本违约。

  俞小姐表示,唐小姐称银行要求首付比例不低于50%,故合同无法继续履行,但唐小姐没有提供银行的证明。退一步而言,即使银行要求提高首付比例,也不影响合同的实现与继续履行。国家房贷政策变化属于正常商业风险。原告唐小姐作为完全民事行为能力人,完全应当预见到国家政策可能收紧房贷,提高首付比例。由于唐小姐的行为已构成根本违约,故无权要求返还3万元定金。

  中介一方则表示,他们只负责托管这3万元,将依据法院的判决决定是否将这笔钱返还给原告。

  法院:政策早已明示原告应知晓

  宝安法院在审理中查明,原告唐小姐购买涉案房产系其家庭拥有的第二套住宅,原告无法支付首期款比例提高至50%,而未继续履行合同。

  原告声称因2010年9月29日国家出台“新政”导致合同无法继续履行,要求解除合同并返还定金。但法院认为,关于对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%的政策规定于2010年4月就公布了,并非2010年9月29日才公布,距原告购买涉案房产的时间长达5个多月,原告应知晓该政策的内容,在购买前就预见到首期款的数额,原告所称的理由不成立,法院不予采纳。至于原告所称中介员工曾承诺原告可按首付30%申请银行贷款,但原告并未出具相关证据,且中介也不是贷款机构,故原告的这一理由也不成立。

  综上,原告唐小姐作为买方,未履行支付房款的义务,已构成违约,理应承担违约责任。被告俞小姐根据合同约定请求没收原告的定金,法院予以支持。对于原告提出解除购房合同,被告也表示同意,法院予以认可。据此,法院判决:解除双方签订的《房地产买卖合同》,作为被告二的房产中介向被告一俞小姐支付3万元定金。

  【相关链接】

  律师观点:能否解约需视情况而定

  广东中安律师事务所钟律师认为:

  合同签订在前、某项政策出台在后的,并非一概可解除合同,要视该项政策是否属于无法预见的重大变化、继续履行合同是否会导致对一方当事人明显不公或无法实现合同目的等因素来确定。

  由于“限购令”导致无法购入房产、由于“限贷令”无法取得银行任何贷款而须自筹资金一次性付款,这些情形显然是当事人无法预见的,而且已经导致合同无法继续履行或继续履行会造成对买方明显不公平,所以合同可予解除。

  但因贷款政策变化导致“首付比例”提高这种情形,由于仅比原先估计增加一两成的首期款,这属于正常的商业风险,且继续履行并不会导致对买方明显不公平(因为首期款增加后,买方向银行申请的贷款相应减少,贷款利息也相应减少,买方利益并不会因为增加首期款而受到损害),所以此情形下合同应当继续履行。