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房屋连环买卖当心连锁反应

发布时间:2011年02月23日 14:32 | 进入复兴论坛 | 来源:京报网

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  ■案件回放

  刘某委托丈夫李某从崔某处购买房屋,并以李某的名义与崔某签订了房屋买卖书面合同。双方约定,崔某在过户后90天内将在该房屋处的户口迁出。此后,刘某又与崔某网签了房屋买卖合同,并将房产过户到自己名下。刘某后将房屋转卖给了第三人王某,但崔某未依约迁出户口,影响了刘某向王某履约。

  刘某起诉要求崔某支付违约金。崔某辩称,他与刘某只订立了网签协议,房屋买卖合同和补充协议都是和刘某之夫李某订立的,所以买卖合同特别是补充协议中关于违约金的条款不适用于刘某。且涉案房屋中的户口也不是崔某的,而是其上家的。经法庭查明,双方网签的房屋买卖合同并非仅有“购房人”一处与纸质房屋买卖合同不一致。原来,为了降低购买成本,刘某夫妇听信中介劝说,所填网签购房价格远低于实际购买价格的数额,没有向相关部门缴足应纳税款。

  ■法官提示

  ――房屋若经多次转手,应特别注意顺利迁移户口等问题。本案中,原房屋所有权人的户口在涉案房屋处,被告崔某在前一次交易尚有瑕疵的情况下将房屋转手,并对户口迁移做了承诺,最终由于原房屋产权人不配合而导致被告对原告的违约。

  根据我国合同法的相关规定,当事人应当按照约定遵守诚实信用原则,全面履行自己的义务。违反义务则需要承担违约责任。

  ――偷逃税款一旦被查处,不仅要追缴,还要受相应处罚。原告少报房屋成交价格的行为属于偷逃税款行为,对于发现的这类情况,司法实践中,法官将向相关主管部门出具司法建议,要求相关部门核实事实后向买房人追缴税款,并对买房人作出处罚。

  听信中介进行不规范的操作存在很大的风险,公民需要提高自身纳税意识和守法意识,自觉遵守法律法规。偷逃纳税义务,是“偷鸡不成蚀把米”的不智之举。

  ――书面协议与网签协议的签约人不同可能会招致极大风险。夫妻之间具有一定的相互代理能力,本案中,在签订网签协议时被告明知网签协议人与买卖合同签约人不同,最终房屋产权也是落在刘某名下,所以刘某有权起诉请求赔偿。若非夫妻关系的签约人,这种变更显然存在极大风险。

  由于实行房屋买卖上网登记备案制度,实践中存在网签房屋交易合同与纸签的房屋买卖协议不一致的情况,一些交易双方甚至约定纸签协议效力优先于网签协议的效力。但这种做法没有法律依据,存在一定法律风险。