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兰州:房地产调控是一项长期工程

发布时间:2011年02月23日 06:24 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  新春伊始,房地产市场的调控政策连续推出,新国八条、房产税、上调住房公积金利率、限购等接踵而至,其受民众关注的程度前所未有。在调控为主基调的背景下,国家如此剧烈地调控单个行业,出台如此密集的调控政策,实属罕见。

  由于近几年房地产行业大热,其房价上涨剧烈的程度超乎想象,随着对未来房价不断上升的强烈预期,新的地王不断涌现,让本来就火热的房地产市场进入了几乎狂热的地步,“买不起房”不但成了人们最关注的关键词,而且成了全民关注的一个大问题。

  对房地产的调控大幕其实早在2009年12月就已徐徐拉开,并于去年4月中旬和9月底两度增大力度。而在今年继续推出重磅调控政策,既彰显政府抑制房价的决心,也显示出房地产调控难度之大。

  尽管如此,目前的现状是房价依然坚挺。新春过后,兰州出现了每平方米价格超过1.2万元的楼盘。虽然有的城市价格出现略微下降,有的城市开始降价促销,但一个共同的现象是销售量下跌。在这种情况下,很多企业却逆势而动,把千亿级作为今年的奋斗目标,如万科等企业种种互相对立的现象同时出现,这就使得房地产市场变得更加扑朔迷离,价格波动前所未有,房地产调控压力空前冲大。

  为什么要对房地产进行调控,房价过快上涨引发的危害是什么?就这一问题,兰州房地产研究所刘义认为,房价过快上涨容易引发资产泡沫,影响金融稳定和经济健康发展。另外,房价过快上涨导致投资、投机性需求旺盛,对实体经济的资金需求产生挤出效应。当国民经济中某一个行业出现暴利的时候,资金就会大量涌向这个领域,其竞争能力就会相应减退。

  房地产行业是一个相关产业链条长的行业,牵扯到的产业也很多。因此,对其调控是一个系统化的问题,牵一发而动全身,面临的难题也是错综复杂,必须要面面俱到才能取得切实的效果。如何解决这一系列关联性很强的问题,就必须理清房地产调控为什么困难的问题。

  我们首先面临的问题是需求。随着经济的发展,中国城镇化的脚步不会减缓,这就不可避免地带来刚性需求。目前我国城镇化率还不到50%,每年大约有1500万的农民进城,住房刚性需求旺盛,且经久不衰,这就为调控难写下了注角;投资渠道少,投资领域窄,中国的投资不是楼市就是股市,而房产固有的实业保值性也使得很多人把钱投了进来。另外,地方政府对土地财政的高度依赖,使得房价越高,土地价格越高。而土地价格越高,地方政府用于城市基础设施的钱就更多。在这样的循环中,地方政府对土地财政严重依赖的情况下,调控手段在执行中大打折扣也成了普遍现象。

  另外,调控也难以实行一刀切的政策,国内各地区之间经济发展差距巨大,一些沿海城市房价暴涨,与发达国家一些地区的房价并驾齐驱。而像甘肃等内地一些城市房地产业刚刚起步,怪不得前几年的地产大腕王石、潘石屹、张宝全在甘肃来考察时,有媒体问是否有来甘肃投资的打算时说,甘肃的房价还不及一线城市的利润,甘肃的地产企业家很不容易,投入和产出相去甚远。

  理清了问题,那么如何做才能解决问题呢?引用中国住房和城乡建设部副部长仇保兴说,国家房地产调控十八般武艺都试了:1998年是刺激住房消费,2002年控制住房供给,2005年是遏制需求,到了2008年时刺激需求,2010年是增加供给。房地产调控需要各部门之间的协同,需要中央和地方的协同以及调控政策的组合使用。要给地方政府政策“工具包”,包括土地、金融、财税政策等;给中央政府一个合理的模型预测。目前要做的工作,包括对房地产的泡沫衡量和警戒;制作货币投放与房价波动的定量分析模型,并对地方政府调控房地产市场进行评价、监测和激励等。

  从目前的情况分析,调控可能是今年房地产行业的主基调,可以预期新出台的政策对房地产行业调控能起到作用,让这一行业全面而健康地实现可持续发展。无论是经济结构性调整也好,还是转换经济模式发展也罢,如何进行房地产调控,调控如何落到实处?这是一个系统而复杂的问题,对所涉及的部门、行业都是一个任重而道远的问题。(段永飙)