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限购动真格 房价将低头

发布时间:2011年02月23日 03:28 | 进入复兴论坛 | 来源:天津网

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  截至2月20日,已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为,限购政策将在更多城市实施,严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成,全国整体成交量或降一成左右,房价存在下调的压力,但全线大幅降价的情况难以出现。

  全国整体成交量或降一成左右

  截至目前,全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同,北京设定为5年,上海为2年,北京版“限购令”被网友称为“史上最严”。按照相关要求,近期可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。

  据申银万国测算,由于政策力度超预期,且北京外地人购房比例达到40%,预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛,短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足,库存处于低位,预计北京全年价格下调压力不大,交易量整体萎缩幅度在20%-30%。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度,整体来看,二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到全国政策差异化明显,预计整体交易量萎缩幅度在5%-10%,价格基本与去年同期持平,部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。

  中金公司则估算认为,若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外,考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长,实际影响可能低于上述预期,预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%,其中一线城市约下降1/3,二线城市约下降1/4。

  需求减少将迫使开发商降价

  国家统计局公布的数据显示,2010年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.3%。今年1月,70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为,在全新的房价统计方案中,1月数据与以往历史数据不完全可比,但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过,考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素,各地楼市供求量锐减,市场进入观望期,住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,“限购令”主要是抑制投资投机需求,相对刚性需求来说必然会增加市场供应,而在紧缩的信贷政策下,开发商资金压力会越来越大,降价回笼资金是他们的必然选择。

  购房成本越来越高

  自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率,这也是过去4个月来第三次加息,而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外,春节后个人住房贷款业务也已全面收紧,尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“85折”优惠利率,但在实际办理中已很难申请到。

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,以每月增加的贷款计算,取消“85折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了4次贷款利率,一次性加息100个基点。利率优惠取消和持续加息,二者叠加大幅增加了购房成本,由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下,投资投机需求将被有效抑制,若自住需求也遭抑制,可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。

  新华社记者 叶锋 魏宗凯

  (据新华社上海2月21日电)