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今年全国房产成交量或降一成

发布时间:2011年02月23日 02:04 | 进入复兴论坛 | 来源:钱江晚报

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  据新华社

  截至2月20日,已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为,限购政策将在更多城市实施,严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成,全国整体成交量或降一成左右,房价存在下调的压力,但全线大幅降价的情况难以出现。

  全国整体成交量或降一成左右

  截至目前,全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同,北京设定为5年,上海为2年,北京版“限购令”被网友称为“史上最严”。按照相关要求,近期可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。

  据申银万国测算,由于政策力度超预期,且北京外地人购房比例达到40%,预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛,短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足,库存处于低位,预计北京全年价格下调压力不大,交易量整体萎缩幅度在20%-30%。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度,整体来看,二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到全国政策差异化明显,预计整体交易量萎缩幅度在5%-10%,价格基本与去年同期持平,部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。

  中金公司则估算认为,若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外,考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长,实际影响可能低于上述预期,预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%,其中一线城市约下降1/3,二线城市约下降1/4。

  需求减少将迫使开发商降价

  国家统计局公布的数据显示,2010年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.3%。今年1月,70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为,在全新的房价统计方案中,1月数据与以往历史数据不完全可比,但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过,考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素,各地楼市供求量锐减,市场进入观望期,住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。

  据上海永庆房屋研展部统计,2月上半月上海全市成交一手住宅487套,成交量环比1月下半月的4479套,跌幅达89%,一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡。上海永庆房屋总经理陈史翎表示,2月上半月成交量锐减,既与春节放假有关,也因“限购令”的严格推行,限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕,房产税、加息对他们的影响不大,但“限购令”的出台,使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,“限购令”主要是抑制投资投机需求,相对刚性需求来说必然会增加市场供应,而在紧缩的信贷政策下,开发商资金压力会越来越大,降价回笼资金是他们的必然选择。

  广州要拍地王筹钱建保障房

  目前,住建部已经向地方政府下达“死命令”,所有分配完成的目标任务,必须在今年10月31日前全部开工,否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施,保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。

  在20日上午举行的广州市政协问政活动中,广州市国土房管局副局长黄金锋表示,建保障房“很差钱”,广州市正在研究能否通过信托地产融资等手段,发售信托基金,为广州保障房“供血”。

  黄金锋表示,和经济适用房不同,公租房回收期非常慢,“经适房可能5年内可以收回投资,而公租房则需要10年、20年,资金滚不起来,对政府的压力非常大。”黄金锋说,“目前天津市做得比较好,我们也在考虑这个方向,估计融资成本低于银行,但具体多少还没定”。广州市以前是将土地出让金净收入的10%用于保障房建设,将来还会适当提高比例。广州市还准备从“地王蛋糕”里拿钱,比如说一块土地的拍卖原本政府预计最多收10亿元,结果却拍出12亿元,2亿元的“地王蛋糕”就拿出来建设保障房。