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升级版限购令促成房价回调条件

发布时间:2011年02月22日 12:08 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  从此轮调控的态势以及成交量的走势看,当前房价继续上涨的基础已不复存在,已经具备了理性回调的条件。各城市将限购措施进一步升级,将会显著减弱通胀预期对房价的拉动作用。

  2月16日,旨在落实“国八条”的“京版15条”细则出台在楼市掀起了轩然大波,其中最令人侧目的是限购的严厉程度超出预期,规定已经拥有两套住房的京籍市民禁止再购第三套房,而外地家庭也禁购第二套房。

  作为一线高房价城市的典型代表,北京出台更为严厉的限购令意味着新一轮限购大幕已经开启。业内专家表示,轮番调控后房价依然不见松动,限购令的升级有望成为撼动高位房价的有力武器。出于对自住性需求的保护和对投资性需求的严厉打击,失衡的需求结构也会由此改变,从而引导公众形成理性消费观念和合理住房需求。

  从此轮调控的态势以及成交量的走势看,当前房价继续上涨的基础已不复存在,已经具备了理性回调的条件。各城市将限购措施进一步升级,将会显著减弱通胀预期对房价的拉动作用。此前业界普遍担心,在通胀压力显现、社会资金仍缺乏投资渠道的背景下,许多人仍会选择买房作为保值抗通胀的手段。也有很多利益群体把通胀预期作为鼓吹房价不会下跌论调的主要依据。但在限购令下,投资者已经失去了继续入市的空间,即使是改善性需求也会受到严格限制,实际上已经阻断了通胀预期向房价的传导,也阻断了社会游资向楼市大规模流动的渠道。

  据了解,目前至少有36个城市出台或更新了限购措施。一个很明显的趋势是,限购令在持续挤出投资性需求后,楼市中潜在需求规模将骤然缩小,而且保障性住房的大量入市还将分流一部分自住性需求,何况当前的高位房价已经将很多有需求但无购买力的购房者排除在外。如果房价继续上涨,开发商仍旧逆势调价,楼市的整体有效需求还将持续缩小,房价会因此失去成交量的支撑。而缺乏成交量支撑的高房价没有任何意义。从这点来讲,限购令的贯彻执行能够遏制住房价继续上涨的势头。

  有业界人士分析,调控大幕下房价之所以还没有明显下降是因为公众尤其是利益群体仍有很强的惯性思维。但“国八条”以及“京15条”等地方版调控细则的出台基本上已经抑制住了房价“屡调屡涨”的预期和论调。随着更为严厉调控政策的消化和效果的显现,包括开发商在内的市场主体感受到压力后预期就会逐步转变。

  以往的调控措施只影响到拥有定价权的开发商的心理层面,在销售业绩以及房价上涨的支撑下,开发商不差钱,没有感受到明显的资金压力,降价动力不足。有的开发商甚至还有延缓推盘节奏、囤房制造供不应求假象等应对措施。但今年的信贷收紧以及限购令则掐住了开发商资金链的“咽喉”。在流动性收紧的大背景下房地产贷款增速将持续回落,促使房价上涨的流动性因素将有所减弱,连续加息下购房成本增加以及限购也将直接冲击开发商今年的销售量。

  由于限购导致购买二套及以上住房门槛越来越高,如果政策落实到位,二手房业主在售出住房后很难再购买,会出现惜售心理,二手房供给将减少。同时,购房者对政策的反应和房价下跌的预期更为强烈,至少在短期内会选择观望,购房意愿将持续下降,从而从供需两端引起成交量的下滑,楼市可能陷入长时间的深度观望和僵持。

  北京房地产交易管理网数据显示,2月7日至13日,北京楼市期房住宅成交量仅为740套,二手房仅成交3110套,比春节前最后一周分别下跌65.6%、59.5%。成交量的缩水显示出楼市正在步入“速冻期”,此时“京15条”出台对接下来传统旺季的冲击将是巨大和深刻的,预计成交量将相对低迷,“小阳春”可能难以出现。

  更为重要的是,严厉调控政策的持续出台释放出决策层“房价不降、调控不止”的决心。从买卖双方的博弈来看,购房者的观望心态和房价回调预期在连续的政策刺激下不断强化,开发商正在逐步丧失“以时间换空间”的回旋余地,将被迫在定价上主动放弃部分利润以换取更多的销量。总体来看,楼市正在向有利于购房者的方向倾斜,开发商与购房者的话语权以及对市场影响力的对比有可能会逆转,买卖双方基于纯粹的供求关系下的博弈才真正开始。

  另外值得关注的是,限购令也将促使部分购房者将购房需求转为租房,二手房业主在惜售心理作用下也会由售改租,相应地租赁市场今年将趋于活跃。国家统计局公布的数据显示,1月份住房租金价格上涨7.1%,已经明显表现出这一趋势。而由于房价处于高位,一线城市的租金与房价之比长期以来一直背离,房租出现补涨也是必然趋势。(李文龙)