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借公证规避“限购令” 卖房人小心陷入炒房纠纷

发布时间:2011年02月22日 10:56 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  随着北京市针对“炒房”的各项限制措施越发严厉,炒房人开始挖空心思“另辟蹊径”。

  记者今天从北京市第一中级人民法院了解到,有一类炒房人,利用房屋买卖合同中的公证条款,预先取得所购房屋出售、过户等相关事宜的全权代理权限,但在付清房屋价款之后却迟迟不过户。法官透露说,炒房人这样做的目的在于,转卖此房屋时,可从原业主名下直接过户至第三方,获取更多差价的同时还可以规避房屋新政对购房套数的限制。但是,这种操作却暗藏着交易安全隐患。

  利用公证炒房引发纠纷

  李先生在北京市海淀区有一套60平方米的房屋要出售,去年4月10日,通过房屋中介与魏某达成了买卖协议。双方约定:魏某应在签订合同时支付定金5万元,并于5天内支付首付款85万元;双方签订合同两个月内办理房产公证,公证当日魏某将支付剩余的房款,而后李先生将房屋及房产证、公证书原件交付魏某。

  合同签订后,魏某如期向李先生支付了定金和首付款。但是,6月7日,当双方共同到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等公证手续时却发生了争议,导致公证手续没能办理。魏某以此为由拒绝继续履行合同,双方闹到法院。

  一中院法官告诉《法制日报》记者,这起表面像是简单房屋买卖合同纠纷的案子另有玄机。魏某之所以非要李先生办理公证手续,是想通过公证程序获得房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托。

  李先生如果同意办理委托公证,魏某就获得了办理房屋过户手续的自主权,可以暂时不过户,规避房屋新政对个人新购房屋套数的限制,继续炒房;如果李先生不同意办理公证,已经支付了定金的魏某还可以要求李先生赔偿拒绝履行合同的违约金。“一条特别条款的植入,实际上给卖房人设了一个‘腹背受敌’的圈套。”

  不过,魏某的“如意算盘”并没有逃过法官的眼睛。一中院审理后认定,双方签订房屋买卖合同的目的,在于完成房屋所有权的移转,而不是通过买卖合同完成委托公证,因此是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。最终,法院判决双方继续履行合同。

  公证条款暗藏巨大隐患

  北京一中院在对此类案件进行调研后发现,利用公证条款规避房产新政并非个案。

  在这类案子中,房屋买卖合同的公证条款往往都会先进行模糊约定,以骗过卖房人,防止卖房人在签订合同时生疑拒签。而在整个买卖过程中,作为买方的炒房人都会称买房就是自住,也会爽快地实际支付大部分甚至全部房款,以此迷惑卖房人。

  可是,当合同进入履行阶段,炒房人就会找各种理由,要求卖房人将房屋过户手续等事宜全权委托给自己,或者以防止出现支付房款后不予过户情况为由,要求委托房产中介的业务员作为监督人办理过户。实际上,该业务员很可能就是炒房人的“同伙”。 

  一中院调研发现,炒房人的这种做法不管对卖房人还是下一个买房人,都存在着巨大的安全隐患。

  一方面,卖房人如果办理了委托公证后,炒房人会方便地将该房屋转卖他人,可是房屋事实上并没有过户,因此炒房人形式上看就是代理卖房的业主出售房屋,合同履行过程中发生的纠纷,可能将最初的卖房人卷入其中。

  而另一方面,对于第三方买房人来说,陷入上述“连环套”后,因为炒房人没有办理房屋过户和缴税手续,所以新的买房人要按照最初的购房价款缴纳营业税,实际上是炒房人将本应由其承担的大部分税费转嫁给了新的买房人。

  针对上述问题,一中院法官提醒,在出售二手房的过程中,要选择正规的房产经纪机构,不要贪图支付全款而大幅降低报价。此外,卖房人需要特别注意买卖合同中的公证条款,因为办理公证不是买卖房屋变更产权人的必经途径,卖房时最好不要将公证内容在合同中明确,不要给炒房客留下进一步操作的空间。(记者 李松 黄洁 通讯员 李惟一 杨清惠)