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规避限购令只公证不过户 炒房客设合同陷阱骗代理权

发布时间:2011年02月22日 08:44 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网

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  在新政叠加效果下,炒房客由于炒房风险增大,不愿继续履行合同,违约潮开始显现。北京市第一中级法院(以下简称“市一中院”)调研显示,在该院近期审理的房屋买卖合同纠纷案件中,买房人违约的案件量明显增多,其中不乏炒房客因房产新政颁布后炒房风险增大,不愿继续履行合同而违约的案件。为此,法院及法律专家提示,购房者在二手房买卖的过程中,不要贪图支付全款而大幅降低报价,更需留意买卖合同中的公证条款,不给炒房客留下进一步炒作空间。

  伎俩揭秘:看似增补公证条款

  实为骗取房屋代理权

  案件回放:李先生有一套60平方米的房屋要出售,去年其通过某房产中介与魏某签订房屋买卖合同,约定房屋成交价为150万元,魏某应在签订合同时支付定金5万元并于4月15日前支付房款85万元;双方于签订合同两个月内办理房产公证手续,魏某于公证当日支付剩余房款60万元后,李先生将房屋及房产证、公证书原件交付给魏某,所有税费由魏某承担。合同签订后,魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90万元。双方随后通过某房产中介协商共同到公证处办理委托公证,但后来双方就委托公证范本未能达成一致意见,最终未能办理公证手续,并引发诉讼。

  法院经审理认为,此案因约定不明,导致合同未能继续履行。魏某与李先生签订房屋买卖合同的目的,在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的转移,是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。因此在合同未明确约定公证委托具体事项的前提下,魏某要求李先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求缺乏依据。因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续,故魏某应在双方自行办理过户手续后,将剩余房款支付给李先生。最终,法院判决双方继续履行合同。

  “这起看似简单的房屋买卖合同纠纷案件,实则背后隐藏着炒房客以买房自住之名投机炒房的玄机。” 市一中院办理相关案件的法官告诉记者,为规避买卖房屋的相关税费,炒房客不办理过户手续,并在签订植入特别条款的买卖合同后,要求房主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公证书。“如果这时房主发现遭炒房客算计而不愿履行合同,炒房客便会要求房主赔偿违约金,如果没发现,那么自己的伎俩便蒙混过关。”上述法官表示,这种操作方法的实质是炒房客低买高卖,以较少资金换取较大回报,同时还能规避楼市新政对个人新购房屋套数的限制,并规避营业税等交易成本。

  风险暗藏:炒房客多次转卖

  卖主恐“被”被告

  “很多卖方最终无辜被牵连,主要是由于‘只要是买家把房款给我,他是不是要倒卖跟我都没关系’的心态。”市一中院参与此次调研的李惟一告诉记者,实际上,遇到炒房客,不管对卖房业主还是下一个买房人来说都有巨大安全隐患。

  “当炒房客将房屋转卖他人时,炒房客形式上只是代理原业主出售,一旦发生纠纷,新买房人可能主张原业主与炒房客存在恶意串通的行为,若发生诉讼,原业主将被直接列为被告。” 李惟一表示,由于原业主已将房屋交付炒房客并取得价款,实际占有人和使用人已随之转变,炒房客再行转卖甚至进行多次转卖,产生纠纷后,新的买房人会要求买卖合同的相对方――原业主交付房屋,原业主必将承担一房二卖甚至一房多卖的法律责任;更有甚者,若炒房客未向原业主支付全部房款,一旦其将房屋转售后卷款逃走,后果更不堪设想。

  此外,对新的买房人来说,买房遇到炒房客也有较大弊端。首先,以不满五年的普通住宅为例,按照交易习惯,二手房交易的营业税一般约定由买房人承担,炒房客从原房主处购买时应按照房价款差额征收营业税,炒房客再次转让给新的买房人应再次按差额收取营业税,但因炒房客不办理过户和交税,所以新的买房人是按照原房主购房价款为基准计算营业税,炒房客将本应由自己承担的大部分税费转嫁给新的买房人;若遇到炒房客一房多卖,则买房人难以顺利取得房屋。

  商报提示:留意买卖合同

  切勿留下炒作空间

  法官提醒,业主在卖房时对一些问题多加注意,能大大降低遇到炒房客的风险。首先,选择正规中介机构提供居间服务;其次,应以正常市场价出售房屋,炒房客一般会选取面积较小、总价较低的房屋进行买卖,并以短期内支付全款等理由压低房价,因此业主应以正常市场价出售房屋,不要贪图买房人能够短期支付全款而过分降低价格;第三,留意买卖合同中的公证条款。卖房时若见到合同中有公证条款的一定要多加小心,最好不写公证条款,或将公证内容在合同中明确,不要给炒房客留下进一步炒作的空间。