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多城市限购动真格 大幅度降价难出现

发布时间:2011年02月22日 04:48 | 进入复兴论坛 | 来源:中华工商时报

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  截至2月20日,已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为,限购政策将在更多城市实施,严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成,全国整体成交量或降一成左右,房价存在下调的压力,但全线大幅降价的情况难以出现。

  整体成交量或降一成

  截至目前,全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同,北京设定为5年,上海为2年,北京版“限购令”被网友称为“史上最严”。按照相关要求,近期可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。

  中金公司估算认为,若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外,考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长,实际影响可能低于上述预期,预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%,其中一线城市约下降1/3,二线城市约下降1/4。

  据中原地产统计,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降,业主开始惜售,购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计,五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

  需求减少将迫使降价

  国家统计局公布的数据显示,2010年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.3%。今年1月,70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为,在全新的房价统计方案中,1月数据与以往历史数据不完全可比,但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过,考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素,

  各地楼市供求量锐减,市场进入观望期,住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,“限购令”主要是抑制投资投机需求,相对刚性需求来说必然会增加市场供应,而在紧缩的信贷政策下,开发商资金压力会越来越大,降价回笼资金是他们的必然选择。

  另据统计,截至2月17日,上海市一手住宅累积存量有396649套,按照去年的月平均成交量6975套计算,消化存量需57个月。海永庆房屋总经理陈史翎认为,其实上海不缺待售房源,只是开发商历来习惯分批推案,造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台,市场买气退潮、银行信贷紧缩,开发商将不能再用传统方式操作,反而可能会降价促销、加速清盘,从而引导市场价格下调。

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称,目前的调控政策已“阶段性见底”,接下来购房者要观望一段时间,预计2-3月间各地商品住宅成交量将持续低迷,最快房价在二季度会触底,同比增幅将出现负增长。

  购房成本越来越高

  新春伊始,楼市调控政策更趋严厉,买房成本也越来越高。

  自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率,这也是过去4个月来第三次加息,而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外,春节后个人住房贷款业务也已全面收紧,尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“85折”优惠利率,但在实际办理中已很难申请到。

  据测算,在连续加息三次后,5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.60%,优惠利率再取消,贷款成本的增加更为明显。杨红旭认为,以每月增加的贷款计算,取消“85折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了4次贷款利率,一次性加息100个基点。利率优惠取消和持续加息,二者叠加大幅增加了购房成本,由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下,投资投机需求将被有效抑制,若自住需求也遭抑制,可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。