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房屋征收补偿将更加公平

发布时间:2011年01月25日 09:28 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网 柴 强

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  房屋征收中给予多少补偿,是人们最为关注的问题,直接关系人民群众的切身利益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)将房屋征收补偿明确规定为“公平补偿”,很好地解决了房屋征收中补偿这个关键问题。

  关于房屋征收补偿问题,《宪法》的规定是“给予补偿”。《宪法》第十三条第三款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》和《城市房地产管理法》的规定是“依法给予拆迁补偿”。《物权法》第四十二条第三款规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿”。《城市房地产管理法》第六条规定:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿”。至于如何“给予补偿”或者如何“依法给予拆迁补偿”,宪法和法律并没有规定。《条例》则首次明确规定为“给予公平补偿”,并进一步明确了补偿内容,可以较好地把公共利益同被征收人个人利益统一起来,保护被征收群众的利益。

  对于“公平补偿”,我理解包含以下两层意思:一是房屋征收虽然是为了公共利益的需要而不得不“强买”单位、个人的房屋,但价格要公道。而不是既要“强买”,又要给低价。二是被征收人之间所得的补偿要公平,不能想给哪个被征收人少补偿,就给他少补偿,想给哪个被征收人多补偿,就给他多补偿。

  为了保障“公平补偿”,《条例》进一步作出了许多具体而又科学可行的规定:

  一是在第三条中明确规定房屋征收补偿应当遵循“结果公开的原则”,并在第二十九条中进一步规定:“房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。”这就使得每个被征收人得到的补偿是公开透明的,被征收人之间可以相互监督、相互比较。现实中人们通常有“不患寡而患不均”的思想。在这种思想下,即使补偿普遍给得多,但如果被征收人之间得到的补偿不公平,也不利于房屋征收工作的开展。

  二是进一步明确了征收补偿内容,规定征收补偿不仅包括被征收房屋价值的补偿,而且包括因征收房屋造成的搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿,此外还可以给予补助和奖励。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外,政府还要优先给予住房保障,使其不再等待轮候保障性住房。而在一般的房屋买卖中,房屋出卖人通常只能得到房屋价款。可见,在房屋征收中被征收人除了可以得到“被征收房屋价值的补偿”这种房屋价款,还可以得到其他补偿,这就可使房屋被征收的群众居住条件有改善、原有生活水平不降低。

  三是对其中最主要的“被征收房屋价值的补偿”,规定不得低于类似房地产的市场价格。这不仅意味着被征收人所得的补偿不比在不被征收的情况下自愿进行交易所得的少,而且被征收房屋价值的补偿实际上是房地产价值的补偿,它不仅包括地上建筑物价值的补偿,还包括建筑物占用范围内的土地使用权价值的补偿以及其他不可移动的财产价值的补偿。这种规定可以保证被征收人所得的补偿至少在市场上能买到类似的房屋。

  四是明确规定实施房屋征收应当“先补偿、后搬迁”。《条例》第二十七条规定:“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”并为了保证做到“先补偿、后搬迁”和不拖欠补偿款,第二十八条规定:“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”第十二条第二款规定:“作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”

  (作者为中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长)