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◎谈楼说事

发布时间:2011年01月21日 09:12 | 进入复兴论坛 | 来源:南方日报

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  本期主持――― 洪俊武

  □时事点击

  据人民网报道,上海首次规定土地出让期满后出让人可无偿收回。2011年上海土地交易市场首拍在日前平淡落幕,但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定,却在业内又掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

  据悉,在上海2010年2号预申请公告中,多数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”,这样的规定,在历来的土地出让交易中均属首次。

  □楼市简评

  可以说,“土地期满可无偿收回”这则消息是继尘埃落定的房产税之后,农历2010年年底最令人胆战心惊的。不过,与“遏制投机”、“保障民生”为出发点的房产税相比,“土地期满可无偿收回”的规定不仅仅影响了投资、投机客户的利益,而是关系到所有已经购房或没有购房国民的个人财产。这也正是为何该消息一出就立刻在坊间引起轩然大波,并受到众多媒体争相报道的根本原因。

  事实上,“土地期满可无偿收回”并不是上海的首创,也不只是什么地方性法规。根据2008年4月29日国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,就已经明确写明了这一点,“使用年限届满,土地使用者应……提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让人应当予以批准”、“土地出让期限届满,土地使用者没有申请续期的……国有建设用地使用权由出让人无偿收回”。而该规定也不针对住宅用地,范本还明确指出了“住宅建设地使用权期限届满的,自动续期”。之所以此次媒体会出现“误读”,是因为条款一般只是写在《国有建设用地使用权出让合同》上,而很少(可能是没有)会在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中列明。特别是在当前令人纠结的房产税刚刚在重庆上海“落地”、“新一轮调控即将到来”谣言四起风声鹤唳之时,上海将该规定写到《国有建设用地使用权出让预申请须知》上,难免会触动媒体和坊间的敏感神经。

  不过,借此机会,笔者也想旧话重提谈一谈自己对“土地使用期限”的忧虑。

  虽然《物权法》早已明确了“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”,绝大部分居住用地距离到期也是儿子、孙子辈的事情,但相关规定没有明确指出“住宅建设用地自动续期是有偿还是无偿”、“社会公共利益需要具体涵盖了哪些范围”……诸多悬而未决的疑问和疑虑,终究还是让广大购房者寝不安席、食不甘味。

  而说到这里,笔者忽然联想起此前一些地方强拆所引发的宗宗血案,不禁又要“以小人之心度君子之腹”了。虽然国务院刚刚审议通过的新拆迁条例明确规定了取消行政强拆,但是,如果若干年后,现今的居住用地纷纷到期,当前的疯狂卖地导致未来土地资源匮乏,目前“土地财政”模式改变地方政府缺钱……那一些“智力发达”、“敢于创新”的地方政府官员是否又会利用“社会公共利益”这一大道理堂而皇之地为地方创收呢?

  其实,说到底,此次上海土地出让预申请须知所引发的轩然大波,并非只是“知识水平欠佳”的媒体炒作跟风,也不是不明事理的民众神经过敏,而恰恰是暴露出了相关法律的漏洞所在,反映出平头百姓的个人诉求以及对一些地方政府行为的忧虑。