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限购令下楼市逆势上行 购房者出现总体性追涨

发布时间:2011年01月08日 07:36 | 进入复兴论坛 | 来源:长春晚报

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  限购令下楼市逆势上行

  购房者出现总体性追涨

  据新华社上海1月7日电

  成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……解读近日陆续“出炉”的2010年楼市数据可发现,虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段,堪称“史上最严”,但房地产市场仍然逆势走高。新一年里,“最严调控”是否会持续,楼市调控将何去何从?业内人士认为,尤应加强“制度性调控”和保障房建设。

  “限购令”难阻楼市上行态势

  去年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后,累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。各方当时认为,行政手段直接出手叫停部分购房行为,不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。

  去年12月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场“顽强”的一面。国家统计局数据显示,2010年1-11月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,比上年同期增长9.8%,增幅比1-10月提高了0.7个百分点。同期全国商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5%。其中,11月单月的销售面积和销售额同比分别增长14.5%和18.6%。

  房价方面,2010年11月,16个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%,另有5个城市价格持平,其他10个限购城市均环比上涨。

  在“史上调控最严”的2010年,房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。万科集团1月4日晚发布的公告显示,去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为68.9万平方米和83.5亿元,同比分别增长69.8%和51.3%。万科去年全年的销售额达到创纪录的1081.6亿元,同比增幅高达70.5%。

  中国房产信息集团日前发布的数据显示,30家主要开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元,销售面积为8449万平方米。按此计算,开发商的销售均价达到每平方米10286.42元,同比上涨23.98%。

  购房者出现“地区性转移”和“总体性追涨”

  值得指出的是,在“限购令”等措施施压之下,楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。中国指数研究院的数据显示,去年1月-11月,东部地区商品房销售面积占比为49.3%,较2009年同期下降2.2个百分点;中部地区占比为24%,提高0.8个百分点;西部地区占比为26.7%,上升1.4个百分点。

  中国指数研究院副院长陈晟认为,在“限购”等措施作用之下,东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移,这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。

  不过,“转移”不等于“消失”,楼市整体上行动力依然如故。 央行发布的《2010年第4季度储户问卷调查报告》显示,居民投资意愿首次超过储蓄意愿,45.2%的城镇居民选择投资,而房地产投资以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。此外,经历了反反复复的“调-涨”博弈,“吃定”房价上涨的人会对调控产生一定的“耐药性”。

  导致楼市在局部“限购”之下依然蹿高的另一个原因是:迟滞多年的保障性住房工程,近两年的建设步伐虽明显加快,但在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。

  新一年里

  “最严厉调控”何去何从?

  应该看到,去年以来的“最严调控”,正让楼市呈现出多种积极变化。比如,有“楼市风向标”之称的上海,2010年保障房新开工面积超额完成1200万平方米的全年目标,约占住宅开工总量的六成;2011年保障房的建设、筹措量计划达到1500万平方米,供应量也有望达到1150万平方米。长期困扰楼市的“结构性失衡”,正显现出改善迹象。

  日前,曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市决定,将顺延执行此项政策。其余实施“限购”的城市也未释放取消“限购”的信号。

  为何继续“限购”?陈晟说:“一方面,通胀预期加大,投资投机性需求存在再度反弹可能;另一方面,重点城市住房供给仍显不足,若放松限购限贷,可能导致房价再度快速上涨。”从决策层对2011年宏观经济持谨慎乐观判断、货币政策明显收紧等因素看,“最严楼市调控”一定程度上或将在2011年持续下去。

  一些业内人士认为,房地产业应进一步建立、实施“制度性调控”。住建部政策研究中心副主任秦虹认为,这些制度应包括:及时反映市场需求变化的土地市场制度,让企业自我承担风险的房地产金融制度,能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度等。

  此外,保障房建设和供给应继续加快推进。地方要下决心加大投入、加快建设,经过几年努力,使保障房在住房供应体系中的比重大幅度提升。