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济南二手房冬天不冬眠

发布时间:2010年12月09日 06:56 | 进入复兴论坛 | 来源:大众日报【】

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  11 月份,由于新房供应量增加,济南楼市以 1843 套的成交量创下了本年度第二大单月成交量。记者通过省城多家房地产中介机构了解到,二手房交易情况较9 、10 月份也有一些改善,成交价格和数量出现小幅攀升,交易数据显示,两居室 90m 2 左右二手房最受购房者青睐。是什么点燃了二手房交易的热情,使之在这个姗姗来迟的冬天里仍不冬眠?业内人士表示,学区房和孝顺房交易需求的增加是主要动因之一。

  学区房保值能力强孝顺房市场效应大

  为了不让孩子输在起跑线上,不少家长选择购买学区房,学区房成为房市的香饽饽,保值、增值能力非同一般。记者走访中了解到,比起周边配套、区位交通等,学校实力和教育质量是决定学区房购买者需求的最重要因素,像历下区的燕山小学、燕山中学、甸柳一小、甸柳一中、实验小学、育英中学等周边,买房、租房广告随处可见。正在搜寻房产信息的家长李先生说:“近两月济南的新房供应量加大了不少,但是二手房并没有受到冲击,房价还在上涨,眼看孩子就要上小学,再等的话房产证就不够年限,到时候还要交择校费,不划算。再加上以后即使不住了,学区的房子也很容易出手,保值、增值能力优于其他房源,所以决定现在买。”

  齐鲁楼市经纪人王静说,济南学区房90% 都是二手房,学区房交易量增加,从长期来看是由于现行教育体制下的“划片入学、升学”导致,短期来看是因为即使在如此强烈的房地产调控压力下,济南房价仍然稳中有升,这对一些孩子即将入学、对购房持观望态度的家长来说是难奈的,因此加快了购房的脚步。

  与此同时,随着济南城市化脚步的加快,生活配套设施越来越成熟,交通条件越来越便利,在未来房价上涨压力下,子女给家中老人在身边添置住房的愿望也随之迫切起来,价格低、区位好、配套高的孝顺房引发的市场效应明显。相关专家在接受采访时表示,尽管目前中国的老龄化速度正在加快,社会抚养比不断提高,但是,随着城市化进程的加快和居民可支配收入的增加,子女在城市里为家中老人添置住房的能力也越来越强。孝顺房是社会各方力量共同作用下的产物,尽管表现还不是十分抢眼,但是孝顺房效应在未来波及的范围将更宽,对市场的引导作用也将更为强烈,济南也是如此。除此之外,还有两方面因素在潜移默化中影响着二手房市场的节奏。

  外地人落户济南二手房是首选

  “交租金不如还贷款,虽然买房比租房压力大很多,但是既然已经决定在济南长期发展,只要挺过去,我们以后就能过上好日子。”苗先生和女友李小姐在济南某房地产中介公司挑选二手房时说,“现在新房的价格这么高,对于像我们这样刚来济南工作几年的年轻人来说,根本买不起。再加上我们准备很快结婚,二手房的内部和外部配套都相对比较成熟,所以比较适合我们。”近年来,随着外来人口不断增加,济南居民住房刚性需求增加,外地人落户济南的需求也越来越旺盛,像苗先生这样的情况不在少数,实用性强、价格相对较低的二手房成为他们的首选。

  对外地人来说,还有一个直接相关的因素就是户口,这直接关系到孩子以后的上学问题。根据济南市相关政策,在市区购置建筑面积 90m 2 以上成套二手商品房并取得房产证两年以上(含办理抵押贷款房),并实际居住、有合法职业的房主及其配偶、未成年子女可落户济南。这也是影响二手房市场节奏的一个重要因素。

  政策调整下投资二手房风险小回报高

  年内国家出台了一系列房地产调控政策,遏制住宅市场的投资性和投机性需求。但是专家认为,济南目前的住宅市场依旧被巨大的刚性需求支撑着,大多数投资者短期内不会大量回撤资金。冷先生是济南一家汽车外贸公司老板,他告诉记者:“随着物价上涨等因素强力显现,手中的闲余资金面临的贬值压力也越来越大,从目前的投资收益看,住宅市场还是优于其他。但分别来看,新房市场确实有些前途未卜,二手房则相对比较稳健,特别是离市中心比较近的房源,它最大的优势在于,即使短期内价格不理想不适合出售,还可以向外出租,降低了投资风险。”

  21世纪不动产济南孚德加盟店阳光 100 一店资深经纪人程才告诉记者,二手房因为其房屋构造优劣、周边配套完善程度、人居氛围情况等直接可观,具有资金压力小、周期短等优势,同时还有相关的税费减免政策。相比新建商品住宅,投资二手房成本更小、风险更少、周期更短、回报更高,越来越多的置业者目光因此被吸引过来。

  除此之外,改善型住房和年轻人婚房等也在二手房市场中扮演着重要角色,只不过它们在新房市场的表现更为抢眼。不管是二手房交易中的学区房、孝顺房还是过渡房、改善房,每个需求从“观望”到“交易”都会经历很多,得到或者失去,反复考量。取舍之间,已迎来济南的冬天,却始终不眠。