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冯海宁:楼市已产生"抗药性" 调控须出新招

发布时间:2010年12月03日 17:24 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网

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  众所周知,今年4月17日出台了“国十条”,9月29日出台了“新五条”,政策指向都非常明确:遏制房价过快上涨。然而,我们看到的现实情形是,房价在政策“炮弹”中继续上扬,开发商依然赚得“盆满钵满”,楼市回暖迹象明显。这究竟是因为政策“炮弹”没有击中房价要害,还是政策执行走样变形,或是市场博弈力量过于强大?真正原因值得认真反思。

  监管部门之一的住建部已经意识到了房价难调这个问题,并罗列了六大难处:中国城镇化发展带来的刚性需求;民间资本投资领域过窄;全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;房产持有环节税收制度缺失;土地财政依赖;地区差距大,“一刀切”式的调控效果不佳。上面这些难处不是没有道理,但我们能知难而退吗?显然是不能,住建部也清楚高房价于国于民都是痛。

  住建部罗列了六大难处,并说“房地产调控十八般武艺都试了”,似乎是说高房价已经成了不治之症。其实未必。日前,我国香港地区向本地楼市投放杀伤性武器:增推“额外印花税”,据说新政推出4天后成功冻结香港炒楼之风,部分香港指标性大型楼盘出现罕见的“零成交”。这充分说明,高房价并非不治之症,关键在于决心,在于怎么用药。

  在我看来,楼市叛逆的原因,与政策执行走样变形有关,但主要是市场博弈力量过于强大。“新五条”的用意在于落实“国十条”,但种种迹象表明政策落实并不好,一方面是地方政府被房地产绑架,政策落实不积极;另一方面,相关部门的政策出了一大堆,但却一出了之,对政策落实缺乏有效监督,更对不理想的政策缺少矫正。一个明显的例子是,没有拿起问责武器,向失职者“开火”。

  市场博弈力量过于强大的真正原因在于钱太多。据统计,今年1~10月,全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元,已经接近去年5.71万亿元的水平,同比增长32%。据推测,今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。显然,正是这些天量资金支撑着楼市叛逆。这提示我们,收缩流动性是遏制房价上涨的关键之药。

  尽管提高存款准备金率与加息这两招已经实施,但政策力度依然不够。而且,应对流动性过剩不能仅靠作用有限的货币政策,还应该积极应对国内外各种热钱,但必须承认,我们在应对热钱方面还差火候,在税收等方面发挥的作用还不明显,例如,房产税早该出台了,依然没有眉目。也可以像香港地区一样增推“额外印花税”,却不见我们尝试。

  我以为,既然市场不给 “面子”,监管者就要主动争取“面子”:首先是不能再坐等调控效果了,而是要主动深入调查 “国十条”、“新五条”实施情况,客观评估调控效果,切实落实问责制;其次,理应准备年内第三轮调控武器。监管者要意识到,现有政策已经产生了抗药性,再次调控要有新招;再者,对于房产税这样的政策,该出手时就出手,不能犹豫。

  监管者要认识到,如果不及时酝酿第三轮调控,可能调控付出的代价更大。据报道,11月初,北京一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批,但现在已经开闸,北京多个3万元以上高价盘排队入市。这些高价楼盘的大量入市,意味着平均房价还要上涨,这将影响更多人的预期,调控难度进一步加大。

  我以为,楼市回暖迹象等于是向监管者“暗示”:向我开炮!我们要读懂这种“暗示”。

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