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营业税变相成全额征收 全款买房可省数十万税费

发布时间:2010年11月12日 11:48 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网 周宏

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  营业税差额征收变相改为全额征收 税收新规使一次性付款比例上升―――

  上周,北京多部门联合出台了11条房政新规。其中第五条对于二手房转让的税收做出了从紧的规定。不足5年的普通住宅及超过5年的非普通住宅按照差额收取营业税的,个税也要按差额交纳;只有营业税按全额交纳的,个税才能按1%交纳。二手房经纪机构认为,这一规定等于变相将营业税改为全额交纳。交易税费的增加促使资金比较宽裕的买家全款买房以减轻交易成本,这也是促使全款购房比例在近期上升主要原因。

  全额交税更省钱

  早在一个月前,北京海淀区已经开始在二手房交易过户时已按上述规定征收营业税和个税。1月22日海淀区地税局针对未满五年及已满五年的非普通住房营业税、个人所得税的缴纳办法进行调整:从本月22日起,对于营业税按照差额缴纳的情况,个人所得税也需同样按照差额的20%进行缴纳。中原三级市场研究部认为,这一规定其实已变相将营业税的差额交纳改为全额征收。因为,如果营业税按差额交纳,个税也将按差额的20%征收,这将比按全额的1%征个税多交很多税。

  以一套100平方米的房子为例,最初的购房价约为50万元,而现在的成交价已达230万元。如果按差额缴税,需要支付税费比全额多出30多万元。

  从上例中我们可以清楚地看出,按差额交税在营业税上虽然比全额交要省一些钱,但是如果个税按差额交将比按全额的1%交多出十倍以上,导致整体税费增加一倍多。因此,“11条”中的有关营业税的规定其实已经令差额交税这种交税方式退出了市场。

  全款买房可避税

  新的税收规定出台后,即使采用比较省钱的全额交税方式也要比新规出台以前多交不少税。主要是因为之前营业税可以按差额交,而个税可按全额的1%交。而在新的税收规定下,这种避税方式已经被叫停,新的税收规定将导致二手房的交易成本上升。

  据记者了解,为了节省交易成本全款买二手房的比例出现了增加的现象。全款买房能省哪些钱呢?为此记者采访了中原地产三级市场研究中心。首先,全款买房更容易压价。目前很多房主愿意以2-3%的价格优惠出售给全款客户。因为全款买房手续简单。现在二手房交易过程中最耗费时间的为贷款环节,一般都需要1个月以上的时间,而全款客户一般当天就可以完成过户。因此,二手房主即使价格低点儿也愿意把房子卖给能全款购房的人。

  其次,同样的房源,全款买房要比贷款买房最多可省交易税费数十万。因为全款买房能够避免营业税政策改变带来的税费增加,而贷款客户则很难避税。据记者了解,全款买房可以按目前的最低计税价格签订合同。而目前的最低计税价格有可能会低于当初房主的购房价格,因此不存在差额甚至差额为负,也就不存在差额交营业税和个税的问题。这样做的前提是房主必须保留好原始购房发票和契税票。这两个票据上面的物业地址和业主姓名同时必须满足与房产证上标注的完全一致。同一房源如果贷款买房则要多交很多税,因此银行现在审批贷款要参考网签价格。如果网签价低,则所得贷款也会相应减少。

  为省钱 全款购房比例有所增加

  全款购房不仅可以在交易过程中省下最高达数十万的税费,而且也省下了贷款的利息。因此全款购房的比例在近期出现了明显增加。据北京多家中介机构的统计数字显示,2月中上旬,二手房成交量中,公积金贷款比例从原来的16%左右,上升至19%左右。而全款客户则从2009年下半年的27.9%上涨到了2月份的首次突破4成。全款客户比例近几年首次超过商业贷款客户,在2月份来商贷比例仅为40.1%相比2009年下半年,下降了16个百分点。